稳中有进，长期主义者越秀地产2023年实现销售、营收双增长

2023年，房地产行业规模仍在收缩，长期主义者越秀地产则稳健前行，成为业内少数能保持销售业绩正增长的企业，全年实现销售金额1420亿元，同比增幅达14%，是TOP20房企中增速第一位。

以稳健增长的销售为支撑，越秀地产的业绩也同步实现增长，2023年全年，营业收入802.2亿元，同比上升10.8%，核心净利润达34.9亿元。在此基础上，越秀地产董事会宣布末期每股派息0.134元，全年每股派息0.347元，派息比率为核心净利润的40%。

越秀地产董事长兼执行董事林昭远预计，行业目前还在筑底的过程中，市场继续分化，目前北京、上海、深圳等城市的限购政策仍趋紧，未来限购政策应该会持续放松，整体持续宽松的趋势不会改变，市场仍存在结构性的机会。

在这样的新形势之下，越秀地产定下了全年1470亿元的销售目标，积极应对挑战，“越秀地产也将更加精准把握市场，有信心完成全年销售目标。”

销售规模稳健增长，行业排名再提升

各项业务的齐头并进，持续推动着越秀地产收入规模的扩大。

报告期内，越秀地产直接持有的商业物业实现租赁收入约4.87亿元，同比上升49.7%；持股37.89%的越秀房产基金实现经营收入约20.87亿元，同比上升11.4%；越秀服务全年实现营收约32.24亿元，同比上升29.7%。

同时，越秀地产深耕多年的康养业务也取得了瞩目的成绩，在大湾区、长三角区域布局22个项目，可经营床位数近8000个，目前在运营床位7273个，入住率实现了较大的提升，康养业务位于行业的前列。

对越秀地产业绩构成核心支撑的仍旧是房地产销售。报告期内，物业销售结转收入实现752亿，同比增长9.4%。截至2023年末，包含合营及联营公司项目的已售未入账销售额1993亿元，较年初增长11.3%，合同负债较年初增加17.7%至876.5亿元，已售未结资源充裕、锁定后期营收和利润稳健增长。

随着房地产行业进入新的发展阶段，城市分化与区域分化加剧，越秀地产凭借热点城市布局以及优秀的产品力，表现出了较强的抗周期性，为业绩规模增长提供了稳定的推动力。

2023年全年，越秀地产实现合同销售金额1420.3亿元，不仅超额完成全年1320亿元的销售目标，排名提升4个身位至行业第12名。另据克而瑞数据，越秀地产同比约14%的销售增速在TOP20房企中排名第一。

大本营广州持续为越秀地产提供强劲的驱动力。2023年，广州市场为越秀地产贡献了613.2 亿元销售额，同比增长15.3%，约占整体销售额的43.2%；越秀地产也连续三年蝉联广州销售第一，市占率高达17.2%。

以广州为核心，越秀地产在大湾区市场也保持着市场份额第一的位置，区域内全年实现约716亿元销售额，同比增长20%，占整体销售额的50.4%。同时，在战略深耕的上海、北京市场，越秀地产也取得了显著成效，年内分别实现销售金额135亿元、79亿元，同比增长23%、57倍。

对于2024年，越秀地产认为宏观调控政策仍将因城施策、精准施策、一城一策，持续宽松，行业预计将在今年企稳，但市场分化会越加明显，集中度持续上升。基于此，越秀地产表示，将继续深化客研体系的建设和应用，读懂城市和客户，实施“一盘一策”的精准营销策略，加快销售和现金回流，并提升运营能力，以客户为中心做高价值产品，全面落实越秀地产好产品公约。

“过去这一两年，我们对客研的研究能力、产品力、营销能力等成了应对市场的武器，尽管现在市场不好，但我们中介渠道的占比在持续下滑。”林昭远表示，虽然当前行业下行压力很大，但管理层还是坚定信心，给2024年定下了1470亿元的销售目标，同比上涨约3.5%。

多元化拓储，投资质量持续提高

自2021年房地产行业进入下行通道以来，市场分化持续加剧，一线城市和主要二线城市由于有经济、产业和人口等基本面的支撑，销售表现相对较优，也成为各大主要房企战略布局的焦点所在。这一期间，越秀地产持续市场把握时机，保持拿地强度，积极换仓，推进高能级城市资源的置换。

2023年内，越秀地产共新增28幅土地，总建筑面积约491万平方米，新增可售货值约1300亿元。据华泰证券统计，报告期内越秀地产拿地金额约453亿元，拿地强度约32%，较前两年有所下降，更加注重质量，新增项目均位于一二线城市，包括北京、上海、广州、杭州、成都、西安等核心城市。

随着越来越多房企战略布局聚焦于高能级城市，核心城市的土拍市场出现竞争加剧的趋势。在此背景下，越秀地产通过包括TOD、国企合作、产业勾地等在内的多元化方式拓储，新获取土地建面占比约为53%。克而瑞指出，多元拓储模式可使越秀有效控制拿地成本，以相对合理的溢价获取核心资源。

这其中，越秀地产在杭州新获取的星桥TOD项目，建筑面积约48万平方米，占总拓展面积的9.78%，是其在广州以外的城市获取的第二个TOD项目，也意味着TOD模式从广州复制向全国之路再迈出一步。截至2023年末，越秀地产手中的TOD项目共计9个，总土地储备达到331万平方米，约占总土地储备的12.9%。

除上述传统优势拿地方式外，越秀地产的城市更新领域也取得了突破性进展。报告期内，广州里仁洞旧村改造项目获得实质性进展，整体签约率已达82%，该项目总可售货值约690亿元，其中2024年计划供货34万平方米，新增可售货值约180亿元；同期，广州南洋电器厂城更项目整体签约率已达90%，项目总可售货值约45亿元。

值得一提的是，在上海，越秀地产于虹口区获取了首个城市更新项目，项目总可售货值约30亿元，进一步夯实了深耕上海的战略。

历经持续的土储结构调整和区域布局优化，越秀地产的投资重心向核心一二线城市聚焦。截至2023年末，越秀地产的总土地储备合计2567万平方米，分布于全国29个城市，一线及核心二线城市占比为95%。

其中，一线城市占比44%，核心二线城市占比51%；从各地区分布来看，大湾区占比约41.9%，华东地区占比19.1%，中西部地区占比28.9%，北方地区占比10.1%。据披露，2024年，越秀地产计划总拿地权益金额为400亿元。

丰富的土地储备为越秀地产未来的销售提供了持续保障。据越秀地产管理层透露，2024年，越秀地产拥有可售资源约2700亿元，其中大湾区占51%，华东区域占21%，中西部17%；目标去化率约54%。

融资渠道丰富，财务安全不断提高

在房地产行业深度调整阶段，房企穿越周期、抵抗风险的根基是财务的稳健安全。始终财务健康放在首位的越秀地产，在2023年进一步提升自身的安全性。

截至2023年末，越秀地产的全年经营性现金流从上年同期的36.6亿元大幅升至83.5亿元，在手现金较年初增加31%至461亿元；若扣除预售资金监管余额，可动用现金达292.7亿元，较年初增加34%。

同期，越秀地产的现金及现金等价物及监控户存款总额约为461亿元。剔除预收款的资产负债率、净借贷比率和现金短债比率分别为67.4%、57.0%和2.01倍，“三道红线”指标维持“绿档”达标，财务指标健康安全。

充裕的现金流一方面来自稳步增长的销售规模，越秀地产全力促销售回款，2023 年销售回款率达 83%，实现了经营性现金净流入；另一方面则来自于多元化拓展融资渠道。

背靠广州国资委与广州地铁集团两大国资，越秀地产凭借坚实的股东信用背书和自身稳健经营，保持了融资渠道的畅通，并推动债务结构和资金成本持续优化。

2023年4月，越秀地产抓住窗口期，获得来自母公司越秀集团和广州地铁的供股支持，成功完成83.6亿港元供股再融资、获1.15倍超额认购，增强了自身资金实力。这也成为越秀地产持续进行精准投资的重要资金支持，募资所得款项净额用于大湾区、华东地区核心城市和其他重点省会城市的进一步投资，并用作营运资金。

此外，越秀地产在公开市场上也保持了融资的顺畅，全年发行境内公司债69亿元、境外人民币自贸区债34亿元、境外发行首单人民币点心债12.1亿元。至2023年末，越秀地产的有息负债约1043.7亿元，同比增长14.2%，其中一年内到期的有息负债占比为22%，维持在低位。

随着债务结构的持续优化、多元化融资渠道不断拓展，越秀地产的平均融资成本同比也进一步下降。全年加权平均借贷成本同比下降34个基点至3.82%。期末平均借贷成本进一步下降至3.63%，融资成本在行业中处于优势地位。

业内预计，行业的融资环境继续保持宽松，金融支持房地产和房地产的金融政策优化力度将进一步加强，但房企获取融资的能力和优势继续分化。

越秀地产管理层认为，作为一家优秀企业，越秀地产在融资方面得到的支持，无论是规模上还是成本上，预计都将能保持目前当前这样的状态，“新的一年我们有信心推动利率成本进一步的下降”。