创近一年来最高，上海3月二手房成交1.8万套，“小阳春”背后的多重驱动力

上海楼市迎来了盼望已久的“小阳春”。综合多家机构数据，上海3月份二手房成交约1.8万套，是2023年4月以来的高点。

很多人关心，楼市后续走向如何，这波复苏能否持续。首先，我们要读懂“小阳春”背后的几重驱动力。

从数据来看，今年“小阳春”的含金量是不错的，环比数据尤其亮眼。3月份，二手房成交量环比增加170.22%。在空间分布上，浦东领跑全市，当月成交环比增加158%；宝山成交居其次，环比177.3%；闵行排名第三，环比增加195.9%。

市场认为，这三个辖区都是上海传统交易活跃区，成交数据出现不同比例的放大，说明率先进入了“小阳春”的状态。

楼市传递出来的阵阵暖意，大家多少有些体感。记者身边，就有不少刚需朋友开启漫漫看房路，买了房的朋友也想抓住时机置换更好的房子。总之，大家都有些“蠢蠢欲动”。

这背后反映的第一重驱动力，是政策利好。过去三个月，上海楼市政策采用“小步快走”的微调模式，持续、多次优化。

去年12月，上海宣布调整上海普通住房标准，并出台优化差别化住房信贷政策。这直接降低了首套刚需、二套改善住房需求的入市门槛，而且对“五个新城”等远郊地区做了政策倾斜，促进职住平衡。今年1月初，公积金个人住房贷款政策调整，特别是调整第二套改善型住房的认定，并降低首付比例。1月底，上海又取消部分限购，在上海连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非本市户籍居民，可在外环以外区域限购1套住房。降低买房门槛，被视为“农历春节前的重磅利好”。

2月份，受到春节长假影响，这些政策利好没有直接反映在成交数据上，市场基本面维持原状。因此，业内普遍期待着“小阳春”能在3月份到来。

这样的期待其实有依据。“几波政策出台当天，就有很多客户远程来咨询，春节假期结束之后，经纪人的带看量也多了不少。”上海中原地产嘉定新城区域负责人徐鹏飞告诉记者。

不过，不同的看房人群，心情不太一样。买家有的淡定，有的惊喜，有的无奈。

这背后是第二重驱动力，以价换量。过去一个月，上海中原地产世纪花园分行高级店董潘雪莲在前线接触市场的最大感受是:“成交量变大了，但价格也下探了。”她负责世纪公园板块，锦绣兰庭小区4个月没有成交，但把价格“打下来”之后，迅速成交了两套房子。

总的来说，这是一个量升价跌的“小阳春”。

业内人士表示，3月份，二手房挂牌量持续上升，最新挂牌房源数量达到10.7万套。在庞大的供应量下，价格进一步降低。楼市逐步从卖方市场变成了买方市场。

白领林女士很惊喜。为了选购刚需婚房，她看了100多套房子。由于“战线”拉得很长。这期间楼市行情持续下探，最终在预算内找到了心仪的房子:“我们原计划买中环附近，现在同样的价格可以买到内环内，地段更好了，面积还差不多！”

白领邬先生则持观望态度。2017年，他在广兰路附近看中一套房源，价格在650万元，后来因为个人原因购房计划暂时搁置。到2022年初，同小区同户型的房子涨到了900多万元，且无太大议价空间，遂放弃入手。短短两年时间，同小区同户型降到了挂牌价680万元。“但我却不想买了，因为我觉得未来可能还有降价空间，可以再看看。”他告诉记者。

准备置换的卖家林女士颇有些无奈。林女士的房子在2021年购入，挂牌半年来，她降价三次。“买家们对房子很满意，但价格总是谈不拢，甚至低于我们的买入价。”如今，林女士已经决定暂时搁置卖房计划。

第三重驱动力是迫切的入学需求。潘雪莲告诉记者，她负责的板块内学校对学生的要求是落户即可读，所以4月份之前，家长购房迫在眉睫，想尽快把户口落到房子里。她负责的板块内，不少成交都是源于学区需求，这是促进成交的重要利好。

4月份也是传统销售旺季，市场对能否回归以往的热度，总体持保守态度。

虽然第一重和第二重驱动力仍在，但是3月份充分释放需求之后，后续表现有待观察。“从以往经验来看，历来3月是上半年楼市交易的相对高点，如果没有其他因素，比如再出利好政策等，那么上半年的成交高点或就此确定。”上海中原地产市场分析师卢文曦说。

不过，市场人士普遍认为，在“以价换量”的基础上，4月份成交量还有机会守在1.5万套的平均水平，从链家数据就能窥见这一迹象。3月1日，全市链家门店的前7日带看量为7.8万人次，其中很大部分会在当月成交，而在4月1日时，前7日带看量增长至10.2万人次，预计很大一部分会在4月转化为实际购买量，这也为4月的交易表现奠定了基础。